(ĐTCK) Bất chấp tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại TP.HCM thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm ngắn hạn, dòng tiền vẫn không ngừng đổ vào phân khúc này.
Lợi suất cho thuê ngày càng mỏng
Ông Quốc Thanh – một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết, đầu năm 2024, ông mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu Đông với giá gần 4,5 tỷ đồng, trong đó khoảng 45% là vốn vay ngân hàng.
Thời điểm xuống tiền, ông kỳ vọng căn hộ có thể cho thuê với giá khoảng 13 triệu đồng/tháng, tương đương doanh thu 156 triệu đồng/năm, đủ để bù phần lớn chi phí lãi vay và tạo dòng tiền ổn định dài hạn.
Tuy nhiên, trên thực tế chỉ cho thuê được khoảng 10 triệu đồng/tháng, tức khoảng 120 triệu đồng/năm, tương ứng tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 2,7%/năm trên giá trị căn hộ.
“Nếu trừ thêm phí quản lý, bảo trì, nội thất và thời gian trống khách, lợi suất thực tế còn thấp hơn. Khoản tiền thuê hiện chỉ đủ trả một phần nhỏ lãi ngân hàng”, nhà đầu tư này nói và cho biết, khó khăn lớn nhất là giá căn hộ tăng nhanh hơn nhiều so với giá thuê.
Chỉ trong hơn một năm, mặt bằng giá bán khu vực này đã tăng hàng tỷ đồng mỗi căn, trong khi giá thuê gần như đi ngang do khả năng chi trả của khách thuê có giới hạn.
Việc đầu tư căn hộ cho thuê hiện không còn dễ dàng như trước, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Nhiều người nhìn thấy giá căn hộ tăng nên nghĩ đầu tư hiệu quả, nhưng thực tế dòng tiền khai thác đang ngày càng mỏng đi.
Tuy vậy, theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục leo thang, khiến giá thuê cũng có xu hướng tăng theo, với mức tăng trung bình từ 10-20%.
Ở trung tâm thành phố, gần như “vắng bóng” các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng, mà phổ biến từ 10-15 triệu đồng/tháng đối với căn 1 phòng ngủ và từ 15-20 triệu đồng/tháng đối với căn 2 phòng ngủ.
Tại vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5-15 triệu/tháng, tăng từ mức phổ biến 3-8 triệu đồng/tháng trong chưa đầy 5 năm. Đi cùng tốc độ tăng giá, chất lượng sản phẩm căn hộ cũng được nâng cao, với nhiều dự án đại đô thị “all-in-one”.
Việc giá căn hộ không ngừng đi lên cũng tác động trực tiếp đến chiến lược định giá của chủ nhà. Khi giá nhà tăng cao buộc các chủ nhà phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư, nhưng không thể tăng mạnh.
Tốc độ tăng giá thuê hiện chỉ bằng khoảng 1/2 tốc độ tăng giá nhà và trên nền tảng đó, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ ở mức dưới 4%, thấp hơn đáng kể so với lãi suất gửi tiết kiệm.
Theo bà Giang Huỳnh – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, việc tỷ suất sinh lời căn hộ cho thuê bị thu hẹp không đến từ chính sách thuế hay chi phí vận hành, mà xuất phát từ giá nhà tăng nhanh hơn giá thuê trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên, sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ cho thuê không vì thế mà suy giảm, yếu tố tích sản vẫn đóng vai trò chủ đạo trong quyết định đầu tư. Dòng tiền cho thuê tiếp tục là thước đo quan trọng để phản ánh giá trị thực và tính bền vững của bất động sản.
Với những tài sản có dòng tiền ở mức hợp lý, vị trí thuận lợi cho khai thác cho thuê và tiềm năng tăng giá trong dài hạn, kênh này vẫn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
Lợi nhuận cho thuê không còn là yếu tố quyết định
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực phía Nam, Batdongsan.com.vn cho biết, dù tỷ suất cho thuê căn hộ thấp, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận xuống tiền vì “đặt cược” vào khả năng tăng giá tài sản trong tương lai.
“Lợi nhuận cho thuê không còn là yếu tố quyết định. Điều nhà đầu tư quan tâm là khu vực đó có nhu cầu thật và dư địa tăng giá trong dài hạn hay không”, ông Tuấn nhấn mạnh.
 |
Mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục leo thang, khiến giá thuê cũng có xu hướng tăng theo. Ảnh: Lê Toàn. |
Thực tế, giá rao bán căn hộ tại vùng lõi TP.HCM đã tăng khoảng 35% chỉ trong một năm, hiện đạt trung bình khoảng 72 triệu đồng/m2, trong khi giá thuê gần như không tăng tương ứng.
Nếu cộng cả phần tăng giá tài sản, đầu tư căn hộ vẫn có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp khoảng 12,5-17% mỗi năm, bao gồm lợi suất cho thuê và phần chênh lệch tăng giá. Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư hiện không còn xem dòng tiền thuê là nguồn thu chính, mà coi đây là “khoản hỗ trợ” trong quá trình nắm giữ tài sản.
Xu hướng này phản ánh khá rõ sự thay đổi trong cấu trúc dòng tiền trên thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay. Nếu như trước đây, nhiều người mua căn hộ với mục tiêu “lấy tiền thuê nuôi tài sản”, thì nay chiến lược phổ biến hơn là nắm giữ tài sản tại các khu vực có hạ tầng tốt, kỳ vọng hưởng lợi từ chu kỳ tăng giá trong tương lai.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm tới căn hộ tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã tăng 4-7% so với cuối năm 2025, cao hơn đáng kể so với nhiều loại hình bất động sản khác.
Ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá, căn hộ dịch vụ vẫn có tiềm năng tăng trưởng nhờ nhu cầu thuê chủ yếu đến từ cộng đồng chuyên gia nước ngoài, nhóm lao động thu nhập cao và khách công tác quốc tế dài hạn.
Xu hướng kéo dài thời gian lưu trú ngày càng rõ nét, phản ánh sự dịch chuyển của thị trường sang nhóm khách thuê ổn định hơn và nhu cầu đối với không gian sống tiện nghi, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.
Trong khi đó, nguồn cung tương lai từ năm 2026 khá hạn chế với không nhiều dự án mới được công bố rõ ràng. Phần lớn nguồn cung hiện nay đến từ các dự án đã vận hành lâu năm hoặc được cải tạo, mở rộng bởi các nhà vận hành quốc tế.
Điều này cho thấy, phân khúc căn hộ dịch vụ tại TP.HCM đang bước vào giai đoạn trưởng thành và ổn định về quy mô, khi đà tăng trưởng trong thời gian tới nhiều khả năng đến từ việc cải thiện công suất và hiệu quả vận hành của các dự án hiện hữu, thay vì mở rộng mạnh nguồn cung mới.
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) nhận định, dòng tiền trên thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu suy giảm, mà có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn vào những khu vực có nhu cầu thực, tiềm năng ở thực và triển vọng gia tăng giá trị gắn với hạ tầng.
Căn hộ chung cư được dự báo vẫn là phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong giai đoạn 2026-2030 do gắn chặt với nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh đó, chiến lược của nhà đầu tư cá nhân cũng cần phải thay đổi theo hướng thận trọng và chuyên nghiệp hơn. Việc quản trị đòn bẩy tài chính cần được đặt lên hàng đầu.
Đối với các sản phẩm đầu tư khai thác cho thuê, VARS-IRE khuyến nghị, dòng tiền thu về cần đủ khả năng bù đắp chi phí lãi vay hàng tháng. Đồng thời, nhà đầu tư cần ưu tiên các khu vực bám sát các trục hạ tầng lớn, nhưng không chạy theo tâm lý đám đông hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
