(ĐTCK) Thị trường địa ốc đang có những thay đổi âm thầm mà quyết liệt. Sự dịch chuyển vừa tự nhiên, vừa có bàn tay của người thiết kế chính sách đang đưa bất động sản theo đúng định hướng: Minh bạch và bền vững hơn. Ở đó, chỉ những “người chơi” đủ tiềm lực tài chính và chuyên nghiệp mới có cơ hội phát triển.
Chính sách “nắn” thị trường
Tại Điểm d, Mục 8, Điều 11 – Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai nêu rõ: Trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp chủ đầu tư chậm ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì phải trả khoản kinh phí chi trả bồi thường chậm quy định tại Điểm b, Khoản 3, Điều 94 của Luật Đất đai, được tính vào chi phí đầu tư của dự án mà không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Đây là điểm thay đổi rất quan trọng và tạo nên sự khác biệt lớn. Khi chưa có quy định này, việc chủ đầu tư chậm trễ bố trí dòng tiền vẫn “thoải mái” hạch toán vào chi phí đầu tư và được khấu trừ, nhưng nay không được thực hiện. Từ đó, làm ảnh hưởng trực tiếp vào biên lợi nhuận của chủ đầu tư.
Đại diện một chủ đầu tư tầm trung đang làm các dự án đô thị quy mô vừa tại tỉnh Hưng Yên cho hay, lâu nay, các chủ đầu tư thường ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thậm chí còn “chi ngoài” cho người dân (nằm ngoài mức đền bù, bồi thường theo quy định “khung” của Nhà nước) để dự án diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, không ít trường hợp do dòng tiền bị “đứt quãng” gây ảnh hưởng tới tiến độ dự án.
“Trước kia, xin được dự án là yên tâm, vị trí lại đẹp thì gần như chắc thắng. Nhưng nay mọi chuyện thay đổi, muốn phát triển được dự án thì chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh, đảm bảo dòng tiền thông suốt. Chưa bao giờ áp lực dòng tiền lại lớn như hiện tại và có thể khẳng định: ‘Tiền mặt, tiền mặt và tiền mặt’ mới là khẩu quyết đầu tiên đảm bảo cho dự án được triển khai thuận lợi”, vị này nhấn mạnh.
Trong một diễn biến đáng chú ý khác, đầu tháng 3/2026, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện hồ sơ thành lập Trung tâm Giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất, cùng với đó là cấp mã định danh điện tử riêng biệt cho từng sản phẩm như nhà ở, căn hộ, thửa đất…
Hệ thống này giúp minh bạch hóa pháp lý, ngăn chặn gian lận và cho phép tra cứu thông tin dự án, quy hoạch trên hệ thống dữ liệu quốc gia. Tất cả những “bước chuyển” chính sách này được cho là sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, hướng đến nhu cầu thực, mang lại một môi trường phát triển lành mạnh, minh bạch hơn cho thị trường bất động sản.
Thanh lọc mạnh mẽ
Những tháng đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đã tăng nhanh, tạo áp lực đáng kể lên cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Ở góc độ doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao cùng với điều kiện tín dụng thắt chặt đang làm gia tăng chi phí tài chính và hạn chế khả năng tiếp cận vốn, đặc biệt đối với các dự án có tính khả thi thấp.
Về phía nhà đầu tư, người sử dụng đòn bẩy tài chính cao đối mặt với rủi ro gia tăng khi áp lực dòng tiền có thể buộc họ phải bán cắt lỗ và rút khỏi thị trường.
Trong bối cảnh mới, chỉ có quỹ đất không chưa đủ, điều quan trọng là doanh nghiệp phải có dòng tiền ổn định, vì đó mới là một trong những điều kiện tiên quyết để dự án có thể về đích đúng hạn.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ đầu tư sẽ được xem xét kỹ lưỡng hơn, ưu tiên cho những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
“Chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới có đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án và đưa ra các giải pháp hỗ trợ lãi suất phù hợp cho khách hàng. Quá trình này sẽ đào thải những đơn vị yếu kém và giữ lại những đơn vị có năng lực quản trị rủi ro tốt, biết cách cân đối lợi nhuận để đồng hành cùng người mua trong dài hạn”, bà Hằng nói và chia sẻ thêm, trong khi các doanh nghiệp mạnh tận dụng các thương vụ mua bán – sáp nhập để bứt phá thị phần, những đơn vị yếu thế do lạm dụng đòn bẩy tài chính lại rơi vào vòng xoáy đình trệ. Đối với nhóm doanh nghiệp này, việc tái cấu trúc quyết liệt hoặc chấp nhận rời bỏ cuộc chơi là những kịch bản khó tránh khỏi khi nguồn cung vốn mới không còn dễ tiếp cận.
Tuy nhiên, theo bà Hằng, ở góc độ tích cực, đây lại là cơ hội để định hình một thị trường minh bạch và bền vững hơn.
Sau giai đoạn thanh lọc, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn từ những dự án chất lượng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Việc đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng giúp người dân dễ dàng tiếp cận các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá vừa túi tiền hơn.
Cuộc đua chiếm lĩnh không gian phát triển
Không khó để nhận thấy, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn mà các bên đang năng nổ tích luỹ quỹ đất, chuẩn bị nguồn lực tài chính để phát triển dự án một cách dài hạn.
“Cuộc chơi” phát triển đô thị không còn giới hạn trong những dự án vài trăm héc-ta. Thay vào đó, các đại đô thị hàng ngàn héc-ta xuất hiện ngày càng nhiều.
Đơn cử, Vingroup đồng loạt khởi công một loạt “siêu” dự án như Vinhomes Cần Giờ (quy mô 2.870 ha, vốn đầu tư 10 tỷ USD), Vinhomes Hạ Long Xanh (quy mô hơn 6.200 ha, vốn đầu tư hơn 18 tỷ USD), Khu đô thị thể thao Olympic (quy mô hơn 9.000 ha, vốn đầu tư khoảng 925.651 tỷ đồng).
Nổi lên như một nhà tạo lập mới trong vài năm qua, MIK Group đang sở hữu một nguồn lực có thể đảm bảo cho kế hoạch phát triển trong hàng chục năm tới.
Ông Nguyễn Dũng Minh – Phó chủ tịch thường trực MIK Group cho hay, giai đoạn 2026-2030, doanh nghiệp sẽ triển khai 24 dự án trọng điểm trên quỹ đất 1.400 ha, cung cấp cho thị trường khoảng 171.000 căn hộ cao tầng và 13.700 căn thấp tầng. Đặc biệt, giai đoạn tới, MIK Group được định hướng để không chỉ là một chủ đầu tư dự án thông thường, mà còn góp phần định hình cho việc phát triển đô thị và thị trường bất động sản.
Hay với trường hợp của Tập đoàn Hải Phát, sau giai đoạn khó khăn kéo dài, năm 2026, nhà phát triển bất động sản này lên kế hoạch tăng vốn điều lệ thêm 1.500 tỷ đồng bằng hình thức phát hành riêng lẻ cho nhà đầu tư chiến lược.
Khi hoàn tất, vốn điều lệ của Hải Phát sẽ vượt mốc 4.500 tỷ đồng, kéo theo vốn chủ sở hữu tiệm cận 5.000 tỷ đồng. Một mặt, Hải Phát tập trung tái cơ cấu tài chính, mặt khác, sẵn sàng chuẩn bị nguồn lực cho kế hoạch M&A và triển khai các dự án quy mô trong thời gian tới.
Hải Phát xác định, M&A dự án là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng trong năm 2026 cũng như giai đoạn tới, bằng cách chủ động tìm kiếm các dự án có quy mô lớn, pháp lý rõ ràng để nhanh chóng bổ sung quỹ đất và tạo nguồn thu.
Giai đoạn đại dịch Covid-19 bùng phát từng chứng kiến cuộc sàng lọc mạnh mẽ, nhưng hiện tại, thị trường bất động sản đang ghi nhận một bài kiểm tra khắc nghiệt hơn nhiều. Trong bối cảnh mới, chỉ có quỹ đất không chưa đủ, điều quan trọng là doanh nghiệp phải có dòng tiền ổn định, vì đó mới là một trong những điều kiện tiên quyết để dự án có thể về đích đúng hạn.
